[2025 최신] 토지거래허가구역 완벽가이드 : 분양권·아파트·빌라·다세대주택 체크리스트

🧭 [2025 최신] 토지거래허가구역 완벽가이드
— 분양권·아파트·빌라·다세대주택 한눈에 체크

업데이트: 2025-10-16 · 작성 목적: 초보자도 바로 적용

목차

1. 토지거래허가구역이란? (지정권자·기간·면적조정)
2. 허가 대상 면적 기준표 & 지역별 조정사례(6㎡ 등)
3. 분양권/입주권: 언제 허가대상인가?
4. 주택유형별 체크리스트(아파트·빌라·다세대)
5. 신청 절차·서류·처리기한·수수료
6. 허가 후 의무(2년 실거주 등)·위반 시 처벌/이행강제금
7. 자주 틀리는 포인트 Q&A
8. 빠른 확인·신청 바로가기

1) 토지거래허가구역이란? (지정권자·기간·면적조정)

핵심 요약

• 투기 방지/가격안정/계획적 이용을 위해 일정 지역의 토지 거래에 사전 허가를 요구하는 제도.
• 지정권자: 국토교통부 장관 또는 시·도지사/특별시장(예: 서울시).
• 지정기간: 통상 최대 5년 이내 (필요 시 연장·조정 가능).
• 면적 기준은 법령의 기본치가 있으나, 공고 시 10~300% 범위에서 강화/완화 조정 가능.

※ 실제 적용은 각 지자체 공고문이 최종 기준. 같은 ‘허가구역’이라도 대상 유형·면적이 다를 수 있습니다.

용어 정리

• 대지권: 집합건물(아파트·다세대 등) 구분소유자가 공유하는 토지지분. 허가 판단은 보통 대지권 면적으로 봅니다.
• 분양권: 주택법 등에 따라 건축물 분양으로 발생한 권리(일반 신축). 입주권은 재개발·재건축 조합원 권리.

2) 허가 대상 면적 기준표 & 지역별 조정사례

아래 표는 일반(기본) 기준입니다. 지자체 공고 시 조정(예: 주거 6㎡)될 수 있으므로 반드시 해당 공고문을 확인하세요.

구역/용도지역	허가요건(일반 기준)	비고
도시지역·주거지역	60㎡ 초과	지자체가 10~300% 범위에서 조정 공고 가능
도시지역·상업/공업	150㎡ 초과
도시지역·녹지	200㎡ 초과
용도 미지정	60㎡ 초과
도시지역 외(농지/임야 등)	통상 농지 500㎡·임야 1,000㎡·기타 250㎡ 기준 등	세부는 공고·법령 확인

최근(예시) 조정 사례

• 서울 일부 공고(아파트 전역 등): 주거지역 6㎡ 초과 등으로 대폭 강화된 사례가 존재(아파트 단지 내 연립·다세대 포함 명시된 공고도 있음).
• 외국인 대상 별도 공고: 단독·다가구·아파트·연립·다세대에 주거 6㎡ 기준을 둔 공고가 운영된 바 있음.

※ 동일 ‘서울’이라도 시 전체/구별/대상유형별로 공고 내용이 다릅니다. 해당 단지·주소의 최신 공고를 먼저 보세요.

3) 분양권/입주권: 언제 허가대상인가?

일반 신축 분양권 (건축물의 분양)

• 초기 분양(시행사→수분양자)는 다수 지자체 안내상 허가 면제 사례에 포함됩니다.
• 다만 전매(전매제한 해제 후 등)·권리변동 시에는 허가대상이 될 수 있으므로 공고·관할구청으로 반드시 재확인.

재개발·재건축 입주권

• 토지/건물 권리가 수반되는 입주권은 허가구역 내에서 허가대상으로 보는 지자체 사례가 있습니다.
• 실거주·전입 시점 등 허가 조건이 붙을 수 있어, 구청 허가팀 Q&A를 통해 조건을 확인해야 안전합니다.

4) 주택유형별 체크리스트

아파트

• 판단 기준은 보통 대지권 면적(등기부/집합건물대장 확인). 공고가 “아파트 전역”을 지정한 경우 면적과 무관하게 허가 필요할 수 있음.
• 주거용 취득 허가 시 보통 2년 실거주 의무, 임대 불가 조건 등 부여 사례 다수.
• 예: 대지권 28㎡인 아파트 단지 → 해당 공고의 주거 기준(예: 6㎡ 또는 60㎡)과 비교해 허가 필요성 판단.

빌라(연립)·다세대주택

• 공고가 아파트만을 지정했는지, 연립/다세대 포함인지에 따라 다릅니다.
• 아파트 단지 내 연립·다세대 포함을 명시한 공고도 있으니 공고문 문구를 반드시 확인.
• 판단은 동일하게 대지권 면적과 공고 기준면적 비교 → 허가 필요 여부 결정.

5) 신청 절차·서류·처리기한·수수료

1. 허가 필요 여부 확인 : LURIS/토지이음 지도, 서울시 지정현황, 해당 공고문으로 대상유형·면적 확인
2. 신청 주체 : 보통 거래 당사자 공동 신청(대리 가능)
3. 서류 :
   • 허가신청서(부동산거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 별지 제9호)
   • 토지이용계획서(농지=농업경영계획서 등)
   • 자금조달계획서(별지 제10호)
   • 필요시 : 주민등록등본, 가족관계증명, 임대차 현황, 사업계획서 등 (관할구청 요구 서류에 따름)
4. 신청 경로 : 정부24 전자신청 또는 관할(시·군·구) 민원창구
5. 처리기한 : 통상 신청 접수 후 15일 이내 허가증 교부(보완·현장조사 시 변동)
6. 거래신고 : 허가와 별개로 부동산거래신고(RTMS) 기한 내 이행

6) 허가 후 의무(2년 실거주 등)·위반 시 처벌/이행강제금

이용 의무기간(예)

• 주거용 : 2년 실제 거주(전입·실거주) 조건 부여가 일반적
• 개발용(사업용) : 4~5년 등 목적별 상이

※ 허가증에 기재된 개별 조건(전입 시한·임대금지 등)이 실제 의무. 반드시 확인.

위반 시

• 무허가 계약 : 2년 이하 징역 또는 토지가격의 30% 이하 벌금
• 허가목적 불이행 : 이행강제금(취득가액의 최대 10%/년) 부과 가능

7) 자주 틀리는 포인트 Q&A

Q1. 부부가 지분으로 나눠 사면 기준면적을 피할 수 있나요?
A. 세대 구성원 지분은 통상 합산해 면적 판단합니다. 편법 지분 쪼개기 주의.

Q2. 임차인 있는 아파트를 사도 되나요?
A. 다수 공고에서 2년 실거주·임대 금지 조건을 붙입니다. 세입자 승계 거래는 허가가 불가하거나 보완·조건부가 붙을 수 있어, 허가권자(구청)와 사전 확인 필수.

Q3. 분양권은 전부 예외인가요?
A. 초기 분양은 예외로 보는 안내가 있으나, 전매·입주권 등은 허가대상인 사례가 있습니다. 공고문 문구와 허가팀 확인이 안전합니다.

Q4. 기준면적 미만이면 무조건 허가 불필요?
A. 대부분 면적 미만은 비대상이나, 공고가 “아파트 전역” 등 유형 지정을 한 경우에는 면적과 무관히 허가가 필요한 구조가 있을 수 있습니다.

Q5. 허가 후 바로 임대 전환?
A. 허가증의 이용 목적을 위반하면 이행강제금 등 제재가 따릅니다. 허가조건 변경 승인 없이 임대 전환은 위험.

8) 빠른 확인·신청 공식 링크

서울시 토지거래허가 제도안내 서울시 허가구역 지정현황 국토부 허가구역 공고(최근) 정부24 토지거래계약허가 신청 부동산거래신고(RTMS)