재건축 현금청산 1차·2차 핵심정리(분양신청·계약미체결·사업비 공제·지급시점)

1) 1차·2차 현금청산 구분(실무에서 이렇게 부릅니다)

질문에서 말하는 ‘1차·2차’는 법 조문에 그대로 있는 공식 용어라기보다, 현금청산이 발생하는 지점이 “분양신청 단계”인지 “분양계약 단계”인지를 구분하기 위해 실무에서 편의상 쓰는 표현인 경우가 많습니다. 원문 글도 이 관점을 전제로 정리하고 있습니다. (원문: 재건축 현금청산 1차·2차 핵심정리)

구분(실무상)	현금청산이 문제 되는 상황	근거가 되는 구조
1차(분양신청 미신청·철회)	분양신청을 하지 않았거나(또는 법이 정한 철회 등 사유)	도시정비법상 현금청산 절차로 연결(관리처분계획 인가·고시 이후 협의/후속절차)
2차(분양신청 후 계약 미체결)	분양신청은 했지만 분양계약 체결기간 내 계약을 체결하지 않음	법에 명문이 없더라도 정관 규정 및 판례/해설로 현금청산 인정되는 흐름(사업장 정관 문구가 핵심)

핵심 포인트
2차(계약 미체결) 유형은 “정관에 무엇이 어떻게 적혀 있는지”에 따라 결과가 크게 달라질 수 있습니다. 반면 1차(미신청) 유형은 법 체계(현행 도시정비법 제73조 등)에서 협의·후속절차가 비교적 명확히 잡혀 있습니다.

2) 현금청산자 지위가 ‘언제’ 확정되는가

소송 전략, 지연이자, 감정평가 기준일 논의까지 연결되기 때문에 “현금청산자 지위 취득 시점(기준일)”은 가장 먼저 정리해야 합니다.

2-1. 분양신청을 하지 않은 경우(또는 법이 정한 철회 등)

현행 법 체계에서는, 관리처분계획 인가·고시 이후 일정 기간 내 손실보상 협의를 먼저 진행하고, 협의 불성립 시 수용재결 신청 또는 매도청구소송 단계로 넘어가도록 설계되어 있습니다.

2-2. 분양신청 후 분양계약을 체결하지 않은 경우(계약 미체결)

분양계약 미체결 유형은 “분양계약 체결기간 종료일”이 기준점이 됩니다. 실무 해설과 판례 정리에서는 체결기간 종료일 ‘다음 날’부터 현금청산자 지위가 문제 된다고 설명되는 경우가 많습니다.

반드시 확인할 것
조합이 “분양계약 체결기간”을 연장했는지, 연장 절차가 적법했는지에 따라 기준일이 달라질 수 있습니다. 이 쟁점은 실제 분쟁에서 자주 다뤄집니다.

3) 최신 절차 흐름: 협의 90일 + 후속 60일(도시정비법 제73조)

최근 실무에서 가장 많이 참조되는 ‘현행’ 절차 틀은 도시 및 주거환경정비법 제73조의 구조(협의 → 후속절차)입니다. 요지는 다음과 같습니다.

단계	기간(원칙)	내용
1단계 손실보상 협의	관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일 이내	분양미신청자 등과 손실보상(현금청산) 협의를 진행
2단계 후속절차	협의기간 만료일 다음 날부터 60일 이내	협의 불성립 시 수용재결 신청 또는 매도청구소송 제기
지연이자(규정 존재)	지체 시 법령이 정한 범위 내 이율 적용	지연이자 규정이 명시되어 있다는 점을 최근 해설들이 강조

왜 ‘최신 정보’로 중요한가
과거(구법)에는 조문 체계가 달랐고 ‘150일’ 논의가 주로 등장합니다. 반면 현행 체계에서는 제73조 중심으로 협의 90일·후속 60일 및 지연이자 규정이 강조됩니다. 사업장이 어떤 경과규정을 타는지에 따라 적용 법리가 달라질 수 있어, 사건별로 “현재 적용 조문”을 먼저 확인하는 게 안전합니다.

참고로, “구 도시정비법 제47조의 150일 이행기간” 취지 자체는 판례에서 정리되어 있고, 현금청산금 지체책임은 점유·인도 등 구체 사정에 따라 판단된다는 취지가 함께 언급됩니다.

4) 청산금 산정과 사업비(공통사업비) 공제 요건

4-1. 청산금 산정의 큰 틀

현금청산은 결국 감정평가(또는 손실보상 평가)로 정해지는 “가액”을 기본으로 합니다. 분쟁은 대개 다음 두 축으로 발생합니다.

감정평가 기준일: 언제 시점의 가치를 기준으로 하는지
공제 항목: 사업비(정비사업비), 이주비 이자 대납 등 어떤 항목을 얼마만큼 공제할 수 있는지

4-2. 사업비 공제는 “정관의 구체성”이 관건(대법원 기준)

원문 글에서 강조하듯, 조합이 현금청산 대상자에게 정비사업비(공통사업비)를 공제하려면 정관에 ‘발생 근거·분담 기준·내역·범위’ 등이 구체적으로 규정돼야 한다는 취지의 판단이 존재합니다. 추상적인 문구만으로는 공제(또는 별도 청구) 근거가 되기 어렵다는 방향입니다.

정관 문구를 볼 때 체크할 항목

“공통 사업비”의 범위가 항목별로 특정돼 있는가(예: 설계·감리·각종 용역·금융비용 등)
분담 기준이 산식으로 특정돼 있는가(예: 종전자산평가액 비율, 지분비율 산정표 등)
현금청산자에게 적용되는지(준용 조항 포함) 명확한가
언제까지 발생한 비용을 어떤 시점 기준으로 나누는지 기준일이 있는가

4-3. 1차·2차별 공제 실무 포인트(원문 요지 + 최신 근거 보강)

유형	공제 주장 구조	실무상 핵심
1차(미신청·철회 등)	정관에 구체 규정이 있으면 공제 주장 가능	구체성 요건 충족 여부가 승부처(항목·산식·범위)
2차(계약 미체결)	정관 준용 조항 등을 근거로 공제 주장 가능	“현금청산자 범주에 포함되는지”와 “준용 조항의 문언”이 중요

실제 판례 자료에서는 “사업비 공제 항변”이 함께 다뤄지는 사례가 꾸준히 정리되어 있습니다.

5) 결론을 내리기 위한 체크리스트(조합에 요청할 자료)

원문 글의 결론처럼, 현금청산 선택은 “단계(1차/2차)” 자체보다 공제 구조(정관) + 기준일(절차) + 숫자(감정가/사업비) 싸움인 경우가 많습니다. 아래 자료를 확보하면 판단이 훨씬 쉬워집니다.

최근 감정평가서 또는 추정 감정가 산정 자료(평가 기준일 포함)
정비사업비(공통사업비) 항목 리스트(어떤 비용을 공제로 보는지)
지분비율 산정표(산식) 예시(개별 조합원 적용 방식)
분양계약 체결기간 공고문 및 종료일(연장 여부 포함)
정관 원문: 현금청산, 사업비 부담/공제, 준용 조항(계약 미체결 포함 여부)
협의 진행 자료: 협의 개시일, 협의기간 만료일, 후속절차 착수 여부(제73조 구조 확인)

실무 팁
사업비 공제는 “정관이 구체적이면 공제 가능” 쪽으로 갈 수 있고, 정관이 추상적이면 공제 자체가 다툼 포인트가 됩니다. 결론을 서두르기보다, 먼저 산식·범위·기준일을 문서로 확인하는 순서가 안전합니다.

6) 자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. “분양신청을 안 했다”면 바로 현금청산금을 받을 수 있나요?

통상은 관리처분계획 인가·고시 이후 협의 절차를 거친 다음, 협의가 불성립되면 후속절차(수용재결/매도청구소송)로 넘어가는 구조로 설명됩니다.

Q2. 분양신청은 했는데 계약을 안 하면 무조건 현금청산인가요?

“무조건”이라고 단정하기는 어렵고, 정관 규정과 사업장 운영 방식(체결기간 설정·연장) 및 관련 해설/판례 흐름을 함께 봐야 합니다. 다만 분양계약 체결기간 내 미체결 조합원을 현금청산대상으로 보는 해설·정리 자료가 존재합니다.

Q3. 청산금에서 사업비(공통사업비)를 공제할 수 있나요?

핵심은 정관의 구체성입니다. 대법원 취지에 따르면, 비용의 발생 근거·분담 기준·내역·범위 등이 정관(또는 정관이 지정하는 방식)으로 구체화돼야 공제 근거가 될 수 있다는 방향입니다.

Q4. 법이 바뀌었다던데, “150일”과 “90일+60일”은 뭐가 다른가요?

과거 조문 체계(구법)에서는 ‘150일 이행기간’ 논의가 판례에서 정리된 바 있고, 현행 체계에서는 도시정비법 제73조를 중심으로 협의 90일 및 후속 60일 구조, 지연이자 규정 등이 강조됩니다. 개별 사업은 경과규정 적용 여부에 따라 달라질 수 있어 “적용 법령” 확인이 우선입니다.

7) 공식 링크·근거 자료(바로가기)

아래는 신뢰도 높은 공식/준공식 자료 위주로 정리했습니다. 링크 텍스트 옆에 실제 주소를 함께 표기합니다.

도시정비법 제73조 관련(생활법령정보): https://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMainBtr.laf?ccfNo=4&cciNo=1&cnpClsNo=2&csmSeq=1168&popMenu=ov
법제처 법령해석(도시정비법 제73조 “그 기간의 만료일” 해석): https://www.moleg.go.kr/lawinfo/nwLwAnInfo.mo?cs_seq=426598¤tPage=1&keyField=&keyWord=&mid=a10106020000&sort=date
대법원(현금청산 대상자 사업비 공제 관련 안내/자료): https://www.scourt.go.kr/supreme/news/NewsViewAction2.work?gubun=4&searchOption=&searchWord=&seqnum=7677
국가법령정보센터 판례(사업비 부담금/정관 구체성 요건 취지 포함): https://www.law.go.kr/LSW/precInfoP.do?precSeq=218225
국가법령정보센터 판례(현금청산금 청구 소: 기준일·공제항변 논의 사례): https://www.law.go.kr/LSW/precInfoP.do?precSeq=216787
원문 참고(사용자 제공 글): https://sp1.boyparis0305.com/2026/02/12.html

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