월세 계약종료 시 입주청소(업체 청소) 의무? 특약·원상회복 기준·분쟁 대응 총정리

임대차 종료(퇴거) 체크 · 보증금 분쟁 예방

월세 계약종료 시 입주청소(업체 청소) 의무가 있을까? 특약·원상회복 기준·대응법 총정리

결론부터 말하면, “퇴거할 때 무조건 업체 입주청소를 해야 하는 법적 의무”는 일반적으로 단정하기 어렵습니다. 핵심은 계약서 특약과 원상회복(통상손모 제외) 기준, 그리고 입증(사진·견적·대화기록)입니다.

목차(바로가기 버튼)

1) 결론 한줄 2) 의무 판단 3가지 3) 특약 체크 4) 원상회복·통상손모 5) 청소비 요구 대응 6) 증빙(사진/영상) 7) 분쟁 조정·도움기관 8) 문자/답장 예시 9) 체크리스트 10) 공식 링크 모음

1) 결론 한줄

퇴거 시 “업체 입주청소”는 원칙적으로 자동 의무가 아닙니다.
다만 계약서에 “퇴거 시 청소비/입주청소 의무” 특약이 명시되어 있거나, 비정상적 오염·훼손이 있다면 비용 부담이 발생할 수 있습니다.

2) 의무 판단 3가지(초보자용 핵심 프레임)

① 계약서 특약이 있는가?

• “퇴거 시 입주청소(업체) 필수”
• “청소비 ○○원 임차인 부담”
• “보증금에서 청소비 공제”

→ 특약이 있으면 원칙적으로 약정이 기준이 됩니다(다만 과도·불명확하면 분쟁 여지).

② 원상회복 범위(통상손모 제외)

• 일상 사용으로 생기는 가벼운 생활 때·먼지·자연 마모는 보통 “통상손모”로 다툼 대상이 됩니다.
• 곰팡이 방치, 심한 기름때, 흡연 냄새, 반려동물 오염, 고의·과실 훼손 등은 부담 가능성이 커집니다.

③ 누가 입증해야 하는가?

• “청소비/원상회복비를 공제하겠다”는 쪽은 근거(상태·금액·견적·영수증)이 필요합니다.
• 세입자도 입주·퇴거 사진/영상이 있으면 협의가 쉬워집니다.

빠른 체크(30초)

• 특약 없음 → “통상 청결 + 사진 증빙”으로 정리
• 특약 있음 → “특약 문구/금액/범위/영수증” 확인
• 과도한 요구 → “근거 제시 요청 + 조정기관”

3) 계약서 특약 체크(분쟁이 가장 많이 갈리는 지점)

계약서에 이런 문구가 있나요?	의미	세입자 대응 포인트
“퇴거 시 입주청소(업체) 필수”	업체 청소를 약정한 것으로 해석될 여지	문구가 불명확하면 범위(업체 지정 여부/청소 수준/금액) 확인 요청
“청소비 ○○원 임차인 부담”	금액이 특정되면 분쟁이 줄어듦	영수증·집행 여부 확인(실제 지출이 없는데 공제 요구 시 근거 요청)
“보증금에서 청소비 공제”	보증금 정산 방식에 대한 합의	공제 항목·금액·산정근거를 서면으로 받기
특약 없음	원칙은 원상회복(통상손모 제외) 범위로 다툼	퇴거 전 사진/영상으로 “통상 청결” 입증

팁: 특약이 있더라도 문구가 너무 포괄적이거나, 실제 상태·비용과 맞지 않으면 감액/조정으로 이어지는 사례가 있습니다. “근거(견적·영수증·청소 범위)”를 먼저 요청하세요.

4) 원상회복과 ‘통상손모’(법원이 보는 핵심 기준)

원상회복의 기준점 = “입주 당시 상태 + 계약 내용”

임차인의 원상회복 의무는 인정되지만, 그 범위는 계약 체결 경위·목적물 상태·변경 내용 등을 종합해 개별적으로 판단된다는 취지의 기준이 확인됩니다. 즉 “새집처럼”이 아니라, 입주 당시와 비교가 핵심입니다.

통상손모는 보통 임차인 부담에서 제외될 수 있음

• 통상손모(자연 마모): 햇빛으로 인한 색 바램, 일반적인 사용 흔적, 경미한 생활 때 등
• 비정상 훼손/과도한 오염: 관리 부주의로 악화된 곰팡이, 심한 악취(흡연/반려동물), 기름때 방치, 고의·과실 파손

실전에서 가장 중요한 1문장

“입주 당시 상태와 비교해, 정상 사용 범위를 넘는 훼손·오염이 있는지”가 비용 부담 판단의 출발점입니다.

5) 집주인이 “입주청소 맡기라/청소비 공제” 요구할 때 대응 순서

1단계: 특약 유무 확인

계약서 특약란을 사진으로 찍어 보관하고, 문구가 있으면 그대로 해석하지 말고 범위·금액·조건을 확인합니다.

2단계: 퇴거 청소 완료 사실 통지

“짐 뺀 상태에서 청소 완료”를 사진/영상과 함께 전달하면 대화가 쉬워집니다.

3단계: 추가 요구는 근거 요청

견적서/영수증/손상 부위 사진 등 객관 자료를 요청하세요. 말로만 “업체 불러야 한다”는 요구는 분쟁이 됩니다.

4단계: 현장 확인 또는 조정 제안

대화가 막히면 “현장 확인 후 협의” 또는 “임대차분쟁조정위 조정”을 제안하는 방식이 안전합니다.

6) 증빙이 가장 강력합니다(사진·영상·대화기록)

입주 첫날(또는 입주 직후) 꼭 남길 것

• 바닥·벽지·싱크대·화장실(곰팡이/물때)·창틀·가전 주변을 짧은 영상으로
• 하자나 오염이 있으면 집주인에게 문자/메신저로 전달 (기록이 남게)

퇴거 당일(짐 뺀 뒤) 꼭 남길 것

• 짐 없는 상태로 전체 동선 영상 1개(방→거실→주방→욕실→현관)
• 문제될 만한 지점(기름때/곰팡이/악취 유발 요소)을 근접 촬영
• 청소 후 상태를 “한 번에” 보여주는 영상이 특히 유리

분쟁이 커질수록 “기억”보다 “기록”이 우선합니다. 입주·퇴거 상태 비교 자료가 있으면 보증금 정산이 빨라집니다.

7) 분쟁이 생기면: 조정(ADR)부터 활용

대표적인 해결 루트

1. 근거 요청(서면) → 견적/영수증/사진 요구
2. 협의(현장 확인) → 합의서/정산서 남기기
3. 임대차분쟁조정위원회 조정 신청(비용·시간 부담을 줄이는 방법)
4. 필요 시 법률상담(대한법률구조공단 등)

왜 조정이 유리한가

• 서로 “주장”만 하는 상황에서 입증자료 중심으로 정리됩니다.
• 특히 통상손모/원상회복 범위 다툼에 실무적으로 도움이 됩니다.

8) 집주인에게 보내는 답장(문자) 예시

특약이 없을 때

“안녕하세요. 계약서 특약란을 확인했는데 퇴거 시 업체 입주청소 의무(청소비 공제) 관련 문구는 확인되지 않았습니다. 오늘 짐을 모두 뺀 상태에서 통상 청결 수준으로 청소 완료했고, 현장 상태 사진/영상을 함께 전달드립니다. 추가 비용이 필요하다고 보시면 손상/오염 부위 사진, 산정 근거(견적서/영수증)를 부탁드립니다.”

특약이 있을 때(금액/범위 확인)

“안녕하세요. 계약서 특약에 청소비 관련 문구가 있어 확인 중입니다. 다만 정확한 정산을 위해 청소 범위, 비용 산정 근거(견적서/영수증), 공제 금액을 서면으로 공유 부탁드립니다. 저도 퇴거 상태 사진/영상을 전달드리니 상호 확인 후 정산했으면 합니다.”

포인트는 감정 대응이 아니라 ‘특약/근거/증빙’ 3가지를 반복해서 요청하는 것입니다.

9) 퇴거 청소·보증금 정산 체크리스트

항목	지금 바로 할 일	분쟁 예방 효과
계약서 특약	특약란 사진 저장 + 청소비/입주청소 문구 확인	의무 여부 판단의 1순위
입주/퇴거 영상	입주 당시(있다면) + 퇴거 당일(짐 뺀 후) 영상 촬영	통상손모 vs 훼손 구분에 결정적
청소 완료 증빙	청소 전/후 사진, 청소 도구/작업 흔적도 함께 촬영	“청소 안 했다” 주장 방어
추가 비용 요구	견적서/영수증/손상부 사진 요청	과도 공제 방지
정산 방식	공제 항목·금액을 문자/서면으로 남기기	보증금 반환 지연 예방
합의가 안 될 때	임대차분쟁조정위 조정 신청 고려	시간/비용 절감 가능

10) 공식 링크·근거 자료 모음(바로가기)

국가법령정보센터 (law.go.kr) 대법원·법원 포털 (scourt.go.kr) 한국부동산원 임대차분쟁조정위 대한법률구조공단 (법률상담)

이 글에서 참고한 핵심 근거(읽을거리)

• 국가법령정보센터 판례/법령: https://www.law.go.kr/
• 대법원 법령 조문(민법 조문 확인): https://portal.scourt.go.kr/
• 한국부동산원 임대차분쟁조정위 조정사례: https://adrhome.reb.or.kr/